【案情】李先生和刘小姐计划国庆结婚，为此俩人决定共同出资购买一套新房。五一节期间俩人看中了一套70平米的精装小户型，于是李先生立即用现金支付了2万元定金。次日，刘小姐携带8万元现金，李先生携带10万元现金一齐来到售楼处。刘李俩人作为共同买受人和开发商签订了《商品房买卖合同》，并交清了20万元房价款。两个月后，李先生因在外出差期间出现外遇，刘小姐获悉后不肯原谅导致分手。此时，房产证尚未办理。问：如何分割俩人已购房产?
律师观点：由于俩人尚未取得所购房产的产权证，争议房产的大产权还属于开发商，因此，该套房屋目前尚不能进行产权分割。如果此时俩人各自的出资情况均为对方所认可，则有两种解决途径，其一：通过合同权利义务概括转让的办法，在征得开发商同意后，一方将其在《商品房买卖合同》中的权利义务全部转让给另一方，然后进行合同买受人的主体更名，由一人独自作为买受人。即：若由李先生继续作为买受人，则其向刘小姐支付8万元，今后由李先生取得该套房产的产权证。若由刘小姐继续作为买受人，则其向李先生支付12万元，今后由刘小姐取得该套房产的产权证。其二，如果双方均不愿意放弃产权，可由双方按照各自的出资份额，继续办理产权证，对房屋按份共有。这样，在产权证办下后，双方可分别持有房屋所有权证和房屋共有权证，其中，李先生占有产权份额的60%，刘小姐占有产权份额的40%。当然，在双方均想独自一人取得房产的情况下，则可以通过竞价方式，由出价较高的一人取得房产。
如果俩人均不认可对方的出资数额，由于在现金出资的情况下，双方均无法证明各自的实际出资数额，那么，只能由双方按照各占50%的比例平均占有产权份额。这种情况下，对于李先生而言将有部分损失，当然，如果李先生能够证明自己实际出资的除外。
【律师提醒】在双方联名购房的情况下，恋爱双方应当对各自的出资金额和产权份额做出明确约定。有的情侣可能会对此觉得不习惯，但实际上在向房屋行政主管机关申领房产证时，主管机关都会要求双方提供关于产权份额的声明(或协议)，并由双方明确约定共有房屋的房屋所有权证和房屋共有权证分别由哪一方持有。因此，既然这份产权份额的约定迟早是要提供的，那么，倒不如在双方决定联名购房时就把相关事宜约定清楚了。这样，既满足了办理产权证的需要，也可有效地避免争议的发生。
网友咨询：房产分割
没有产权证的房产怎么分割?
婚姻帮律师解答：
在实践中经常遇到夫妻有共同使用权但无完全所有权的房屋类型有四类：
1、在单位以成本价购买的房屋;
2、在单位以优惠价购买的福利房屋;
3、在单位以低价位租赁的公房;
4、已经签订买卖合同并支付首付款但尚未交付的商品房。
人民法院在审理离婚案件处理上述财产时，依据最高院关于适用《中华共人民和国婚姻法》若干问题的解释(二)第二十一条：“离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼”之规定，判决房屋由一方使用，另一方搬离该房屋，等将来取得完全所有权后再分割所有权。
婚前一方擅自出售双方共同出资购买的房屋的行为是否有效?
张男与许女恋爱期间分别出资20万元，购置了一套40万元的房屋。考虑到许女还有作为无房户从单位承租公房的可能，于是，俩人决定以张男的名义购房。但许女感觉到这样做不太踏实，于是经其提议，俩人签署了一份出资协议，约定以张南的名义购买的房屋属于俩人共有，各占50%的份额。一年后俩人未及结婚便告分手。许女向张男催要自己的20万元出资款时，张男一直拖着不办。忽然有一天张男电话告知许女房产已出售，得款30万元，许女紧接着收到了张男向李朋售房的《房屋买卖合同》的复印件和15万元汇款单。后经了解，该套房屋所在区段的同类房屋价格应在50万元左右。许女觉得非常蹊跷，便打电话给李朋核实其实际买价，但李朋一口咬定就是合同上的价款。这让许女恼火不已，难道自己的5万元就这样白白打了水漂不成，能不能通过诉讼请求判令张男的售房行为无效呢?
律师观点：许女想主张售房行为无效难度很大。即使许女提起诉讼，法院也很难判处张男的售房行为无效。因为，虽然对内而言，该套房屋属于俩人共有，张男在处理该房屋时应征得许女同意。但对外而言，按照产权证的记载，张男是该套房屋的唯一产权人，其是有权出售房屋的，其与李朋的买卖行为已经完成，并经登记主管机关办理了房产的过户手续，因此李朋会被视为善意第三人而给予保护。除非许女能够提供有效证据证明：李朋在明知该房共有的情况下，而与张男恶意串通后，以明显不合理的低价购得房屋，否则法院会判决张男与李朋签署的《房屋买卖合同》是合法有效的。
由于许女和张男签署的出资协议，证明俩人是共同出资购买房屋，而不是借款给张南购买房屋。故许女不能按照借款方式直接要回自己的出资款，而只能享有投资形成的收益。从许女挽回损失的救济方式上考虑，其只能从未经其他共有人同意，擅自处理共有财产给其他共有人造成损失的角度，以财产损害赔偿为案由向法院起诉张男，请求法院根据其提供的房屋价格评估报告判令张男赔偿实际损失，但其必须提供有效证据。
小编结语：在一方出资但不作为产权人的情况下，如果恋爱双方约定产权共有，则应同时约定：未经一方(指隐名出资方)书面同意，另一方(指名义出资方)在任何情况下不得将该套房产对外出售，只有这样，才能有效地防止名义出资方与第三方恶意串通后，低价转让房产。如果在双方的购房出资协议中没有这样的约定，那么，隐名出资方还可将其出资款作为对其另一方的借款，要求另一方向其出具借条。这样，一旦发生争议时，隐名产权人虽然不能取得房屋的增值收益，但至少还可以依据借条保证自己的本金不受损失。关于未取得房产证的房产分割以及婚前一方擅自出门夫妻共有房产是否有效的相关内容就介绍到这，希望婚姻帮的这篇文章对您有所帮助。如果您有更多相关婚前常识的法律问题，请拨打婚姻帮全国客服热线：4006-520-255，我们有专业的婚姻家庭律师为您答疑解惑。
