一方婚前投资的房屋，婚后由双方经营出售，所得收益是否作为夫妻共同财产分割?
冯先生在1998年投资310万元购买了6套房产。1999年12月冯先生和张女士结婚。婚姻期间冯先生将该6套房产交给张女士打理。伴随着房地产价格的上涨，张女士不断地将房屋卖出、买入。经过一系列的“炒房”操作，原来的6套房屋已在张女士手中变成了9套。2006年3月就在房屋价格再次大幅上涨时，张女士预感到国家将会采取新一轮的调控措施，在和冯先生商议后，俩人将窝在手中的9套房产全部抛出，扣除税费后得款960万元。同年8月冯、张感情破裂，面临离婚。问：售房所得的960万元价款是否作为夫妻共同财产分割?
律师观点：冯先生的6套房产虽然是个人婚前房产，但该房产并非用于自住，而是用于投资。在冯、张俩人结婚后，上述房产继续由张女士用于投资经营。因此，根据最高人民法院关于适用婚姻法的司法解释(二)中关于“婚姻关系存续期间，一方以个人财产投资取得的收益”，属于婚姻法第十七条规定的“其他应当归共同所有的财产”的规定，该6套房产产生的收益应当属于夫妻共同财产。故可以将960万元扣除冯先生310万元的个人财产后，将650万元的收益部分作为夫妻共同财产分割。具体分割时，冯、张俩人可就冯个人房产的价值和张的个人贡献做进一步的协商或由法院酌情判决。
虽然“婚前个人所有的财产经过若干年可视为夫妻共同财产”的观点，已在2001年4月28日修正后的婚姻法及其后的两个司法解释中遭到了摒弃，但是，最高人民法院的司法解释中也明确了在婚姻关系存续期间用个人财产投资所得的收益仍属于夫妻共同财产。这就提醒我们，在将婚前房产用于非自住的投资用途时，另一方是完全有权利就投资收益主张权利的。
一方将婚前购置的房屋用于婚后出租，所得收益是否作为夫妻共同财产分割?
陈先生早年做生意积累了一定财富。考虑到房地产的升值潜力，陈先生将大部分资金购买了房产。1998年4月陈先生结束了多年的单身生活和刘小姐结了婚。婚后，陈先生和刘小姐除了自住一套房屋外，将自己剩余的九套房屋一直用于出租，一年的房租达32万余元。2006年7月俩人的婚姻宣告结束。在分割财产的过程中，刘小姐先提出分割这十套房产，但被陈先生以该房产系其个人婚前财产为由拒绝。刘小姐继而提出分割8年来被陈先生隐匿的250余万元的房租款。但陈认为个人财产所得的收益仍属于其个人财产，故不同意分割。问：上述房屋的租金收入应否作为夫妻共同财产分割?
律师观点：该十套房产虽然是陈先生的个人婚前财产，但陈先生将其中九套房产用于出租的行为属于一种经营行为，且在这一出租过程中，刘小姐也发挥了一定作用。按照我国婚姻法第十七条关于“夫妻在婚姻关系存续期间所得的生产、经营的收益归夫妻共同所有”的规定，陈先生在婚姻关系存续期间将房产出租所取得的租金收入属于夫妻共同财产。因此，刘小姐要求分割结婚后8年来的租金收入是有法律依据的，应该能得到法院的支持。
网友咨询：婚前房产收益的分割
婚前的店铺，婚后租金是不是属于共同财产
婚姻帮律师解答：
原则上是属于夫妻共同财产
依据：一、房屋租金
通常情况下，如果个人财产的婚后收益是基于夫妻共同经营行为所产生，原则为夫妻共同所有;具体个案中的个人婚前房屋婚后收取的租金，以推定共同所有为原则，以认定个人财产为例外
二、房屋增殖部分
如果是基于原个人财产的自然增值，原则上为个人所有;即原来50万的房子，现在升值到100万了，仍然是个人的财产，不是夫妻共同财产。
法律规定：夫妻一方的个人财产在婚后产生的孳息或增值收益，应认定为一方的个人财产;但另一方对孳息或增值收益有贡献的，可以认定为夫妻共同财产。
三、我国《婚姻法》第十七条规定的夫妻共同财产
夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：
(一)工资、奖金;
(二)生产、经营的收益;
(三)知识产权的收益;
(四)继承或赠与所得的财产，但婚姻法第十八条第三项规定的除外;
(五)其他应当归共同所有的财产。
四、婚前财产婚后取得的收益，一般分为：孳息、投资收益、增值。
1、孳息，是由原物所产生的收益。又分为天然孳息和法定孳息。天然孳息，系指果树、动物的出产物，及其他依物的使用方法所收获的物。法定孳息，是指利息、租金等因法律关系所获得的收益。
2、投资，通常讲谋求财产或资金在未来能增值或获得收益的经营行为。
3、增值，是指物或权利在价格上的提升，通常是由于通货膨胀或市场行情变化而产生。
从法律关系上讲，房屋租金是依据租赁合同收取的法定孳息，应归租赁物的所有人所有。同时，出租房屋也是一种经营活动，也需要付出辛劳。基于夫妻婚后共同财产制，对房屋这类重大生活资料出租，基本上是由夫妻双方共同进行经营管理，包括维护、修缮，夫妻双方都付出了劳动，所取得的租金事实上可能是一种夫妻共同经营后的收入，因此，婚姻关系存续期间所得的租金一般认定为共同所有。
但房屋所有人有证据证明事实上房屋出租的经营管理仅由一方进行，则婚姻存续期间的租金收益应归房产所有人个人所有，更体现公平。
综上所述，夫妻一方对另一方婚前财产婚后取得的收益有贡献的，则婚姻存续期间所取得的收益为夫妻共同所有，个人婚前房屋婚后收取的租金，以推定共同所有为原则，以认定个人财产为例外，综合实际情况加以判断。
小编结语：虽然在离婚时，一方无权分割另一方的个人婚前房产，但该房产在双方婚姻关系存续期间产生的租金收入属于经营所得。按照法律规定，因此取得租金收入应当作为夫妻共同财产分割。就上海市而言，上海市高级人民法院关于适用婚姻法司法解释的解答中对于此类房屋的租金归属问题，确立了一个推定原则。即一方婚前所有的房屋在婚姻关系存续期间的所得的租金首先推定为夫妻共同所有。但若房屋所有人有证据证明房屋出租的经营管理仅由一方进行的，则婚姻存续期间的租金收益应归房产所有人个人所有。比如说，发布租赁信息、寻找租户、带人看房、签订房屋租赁合同、催收租金等均是由房屋所有人负责，另一方从始至终没有参与，对于经营出租房屋并无任何贡献。那么，在这种情况下，上海市的各级法院认定房屋租金归属房产人所有的可能性就会大大增加。关于一方婚前房产婚后的收益的分割相关内容就介绍到这，希望婚姻帮的这篇文章对您有所帮助。如果您有更多相关婚前常识的法律问题，请拨打婚姻帮全国客服热线：4006-520-255，我们有专业的婚姻家庭律师为您答疑解惑。
